Les chiffres et les règles du marché de la location touristique à Nice.
Le chiffre est saisissant : 6800 ! C'est le nombre de biens immobiliers proposés - à Nice uniquement - à la location saisonnière sur Airbnb. Ils seraient plus de 37 000 répertoriés sur la plateforme leader dans l'ensemble des Alpes-Maritimes, à date du mois de mai 2024. Chiffres comptabilisés par l'association Le Collectif des Habitants Permanents qui milite pour une régulation du marché locatif saisonnier au profit des populations locales. Des actifs et des retraités, jeunes ou moins jeunes, solo ou familles, qui selon l'association sont dores et déjà pénalisés par une réduction drastique de l'offre locative de longue durée.
Retranscription du dernier épisode d'Avenue Gustave V pour comprendre les règles et réglementations entourant la location de courte durée à Nice. Je suis votre hôte, et aujourd'hui nous allons explorer tout ce que vous devez savoir pour louer votre propriété de manière légale, en toute conformité avec la loi et les décrets locaux.
La location saisonnière touristique est un marché en plein essor. Nice en particulier attire des milliers de touristes chaque année. Louer son bien à des visiteurs de passage peut être rentable, voire même très rentable. C’est aussi un bon investissement immobilier. Cela dit, il est important de connaître les règles et les usages spécifiques qui s'appliquent à ce type d’hébergement. L’objectif étant d'éviter tout problème juridique et d'assurer une expérience agréable tant aux locataires et aux voisins copropriétaires le cas échéant. Tout d'abord, il est essentiel de se familiariser avec les lois en vigueur à Nice et la notion même de location touristique saisonnière. Selon la définition qu’en fait l’article 16 de la loi ALUR du 24 mars 2014 :
"La location de meublés touristiques consiste à la mise en location de manière répétée d’un local meublé destiné pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.”
On va considérer deux cas de figure.
Un propriétaire qui souhaite louer sa résidence principale quelques semaines dans l’année.
Le cas d’une résidence secondaire ou d’une personne morale qui fera de la location saisonnière une activité commerciale.
Dans le premier cas, résidence principale ; la durée totale ne pourra pas dépasser 120 jours par an. Autrement dire, occuper son bien au moins 8 mois par an et le mettre en location maximum 4 mois. Il faut alors s’enregistrer et obtenir l’autorisation des services communaux de la métropole de Nice. Parmi les documents obligatoires à fournir : produire la copie du règlement de copropriété. En maison individuelle, vous en serez dispensé, mais si votre bien est en copropriété, il vous faudra fournir la preuve que la location saisonnière n’est pas exclue du règlement de copropriété, ou à défaut que le sujet a été voté - autorisé - lors d’une assemblée générale de copropriété. C’est un vrai sujet aujourd’hui, on y reviendra en toute fin de ce podcast. À noter qu’une fois que vous serez enregistré en mairie, vous devrez vous acquitter de la taxe de séjour sur les nuitées louées et déclarer aux impôts le revenu locatif de votre activité.
Deuxième cas de figure, vous louez votre résidence secondaire ; un pied à terre ou alors un bien d’investissement purement locatif dans le but de générer du profit locatif. Là encore, les règles du jeu et le contexte concurrentiel évoluent régulièrement d’année en année. Dans ce cas-là, le propriétaire doit obtenir l'autorisation de changement d'usage, et s'enregistrer auprès de la mairie de Nice en tant que propriétaire de meublé de tourisme. L’autorisation vaut pour 3 ans, reconductible. Les conditions sont les mêmes que plus haut mais un particulier ne pourra pas mettre en location saisonnière un deuxième bien à moins de se conformer à la règle dite de compensation - valable uniquement dans les villes ou métropoles de plus de 200 000 habitants - à partir du deuxième bien loué.
Un propriétaire de meublé touristique aura l’obligation de compenser en achetant soit :
un local commercial pour le transformer en local d’habitation
des titres de commercialité auprès de promoteurs qui transforment des locaux en logement
À noter que les personnes morales, les sociétés type SCI ou autres, sont soumises désormais à compensation dès leur premier achat de meublé touristique. Et que les particuliers devront automatiquement compenser leur investissement une fois expirée la durée de leur autorisation, ou alors remettre leur bien en location de longue durée. Toutes ces mesures visent à réguler un marché immobilier locatif qui exclut de plus en plus d’actifs et de séniors qui ont du mal à trouver des appartements de petite surface en centre-ville. Pour être complet, la location de type mixte - bail étudiant et saisonnier l’été - est elle aussi sujette à restrictions.
Évidemment, en tant que propriétaire de meublé de tourisme, vous avez des obligations envers les locataires ainsi qu’envers le voisinage. Vous devez fournir un contrat de location écrit qui précise les conditions de location, le prix, les modalités de paiement et les règles de la maison. Ce contrat, qui concerne le plus souvent les locations à la semaine ou au mois, doit être signé par les deux parties avant l'entrée en vigueur de la location. Si vous choisissez de passer par l’intermédiaire des plateformes internet ou d’agences spécialisées, des frais additionnels vous seront facturés. D’un montant variable selon les acteurs du marché.
Veillez à ce que vos locataires respectent les règles de bonne conduite. Gare aux nuisances sonores excessives. En cas de problèmes récurrents, cela peut même entraîner la suspension de votre autorisation de location saisonnière.
Dernier point, investir dans un studio ou un deux pièces à vocation saisonnière est un sujet de plus en plus sensible en centre-ville. Certaines copropriétés s’y opposent désormais empêchant toute activité de location à la nuitée voire à la semaine ou au mois. Pour votre projet d'achat, privilégier plutôt les copros qui ont déjà statué favorablement, et éviter celles où existe un flou juridique. Enfin, louer sans autorisation vous expose à des sanctions allant jusqu'à 50 000 euros d’amende.
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