C’est un marché immobilier hors norme, celui de la principauté Monaco.
Hors norme Monaco, oui mais combien pèse ce micro-marché immobilier ? C’est une ville-État particulièrement dense en constructions ; certains diront même un chantier permanent. Içi le mètre carré est rare donc cher, très cher même. Pour avoir un ordre de grandeur plus précis, voir plus bas. Petit rappel géopolitique pour commencer : la principauté est enclavée dans le territoire français. Elle n’est pas membre de l’Union Européenne mais elle fait partie de la zone euro. Elle dispose de ses propres frontières, aux contours assez méconnus : à l’ouest, la commune de Cap d’Ail, à l’est Roquebrune-Cap-Martin et Beausoleil au nord. Soit un peu plus de 2 km carrés. L’un des plus petits états du monde. Alors, comme un instinct de survie, Monaco n’a de cesse, depuis un demi-siècle ,d’optimiser son territoire exigu. Stable depuis plus de 700 ans, la principauté a vu sa cartographie littéralement fondre au cours de sa longue l’Histoire pour aboutir aux frontières actuelles. À sa tête, un Souverain qui assume le pouvoir exécutif ; l’actuel Prince Albert II dispose de ses propres institutions. L'administration centrale qui gère les affaires courantes du pays est dévolue au gouvernement princier. Il y a un peu plus de 39 000 habitants d’après le dernier recensement, environ 60 000 salariés, français et italiens pour la plupart.
En 2022, l’État monégasque prévoit d’engranger 2,9 milliards de recettes. Tous ces chiffres sont en constante progression d’année en année. Monaco est un pays prospère, et compte bien le rester. L’économie monégasque est diversifiée : tourisme, finance, construction, l'immobilier tirent le pays par le haut. Et même si les clichés ont encore la vie dure, l’industrie des jeux d’argent - les casinos, roulette russe et bandits manchots - ne représentent plus qu’une infime partie de ce qui fait vivre Monaco. Concrètement, ce sont les rentrées de TVA qui constituent la première source de revenus du pays autour des 900 millions d’euros prévus en 2022. La taxe sur la valeur ajoutée - 20% comme en France - est collectée par les services fiscaux monégasques mais elle est partagée avec l’État français conformément à une convention fiscale datant de 1963, modifiée en 2003.
À part les résidents Français (sauf exception de génération) et les Américains, personne ne paye d’impôt sur le revenu en s’installant à Monaco, ni d’impôt locaux ou d'impôt sur le bénéfice, sous certaines conditions. D’où l’intérêt pour une clientèle internationale d’y acheter ou de louer un bien immobilier. Et d’obtenir par là même une carte de résident privilégié. Oui mais à quel prix ?
Le glamour et la légende de Monaco profitent à la pierre
Monaco constitue le marché le plus atypique de la Côte d’Azur. L’un des plus singuliers au monde de par son territoire et sa légende. C’est le couple Albert et Charlène, Rainier et Grace, c'est aussi toute une lignée de souverains plus ou moins visionnaires, plus ou moins incontournables au regard de l'Histoire : François Grimaldi surnommé Malizia, l’ancêtre Gênois qui s’est emparé par ruse de la place forte de Monaco en janvier 1297. Charles III qui a inventé en quelque sorte le Monte-Carlo moderne fin 19ème siècle. Ou encore Albert 1er, le prince explorateur amoureux des sciences et de la mer, à qui l’on doit les premières collections du musée océanographique.
Aujourd’hui Monaco est un petit pays aux multiples facettes ; un resort hôtelier, un circuit de formule 1, un club de foot et de basket, des yachts, des soirées de gala, une place financière, des jardins, des piscines, une seule plage et surtout une forêt d’immeubles qui font de la principauté un amphithéâtre d’architectures assez diverses. Territoire en escalier, Monaco se compose d'une dizaine de secteurs bien identifiés. Deux quartiers ont été gagnés sur la mer : Fontvieille dans les années 70 et le futur Mareterra. Ce dernier est une prouesse technologique : six nouveaux hectares sont apparus dans le paysage urbain, posés sur une dalle semi-flottante. Le chantier est en cours d’achèvement - livraison courant 2025 - un programme ultra privilégié construit autour d’une marina. Mareterra sera composé de cinq immeubles et quatorze villas en première ligne. Prix sur demande évidemment.
En principauté, le secteur de la construction se porte comme un charme : 2 milliards de chiffre d’affaires en 2021. Les rentrées de TVA doivent beaucoup à ce secteur florissant. Le marché monégasque aura enregistré l'an dernier 417 transactions, dites de reventes. Un volume honorable pour un si petit territoire, soit en valeur totale : 2 milliards 92 millions d’euros. Pour ce qui est du neuf, là aussi à l’échelle de Monaco, l’IMSEE - l’institut officiel de la statistique - communique sur 23 ventes pour un montant total de 235 millions d’euros. Faites le calcul, ça nous fait du 10 millions la vente.
Vous le saviez déjà, l’immobilier à Monaco est un marché qui donne le tournis. À l’heure ou j’enregistre ce podcast ; on peut dire que selon les quartiers, le prix moyen du m2 varie de 30 000 à 60 000 euros, avec des pointes à plus de 100 000 euros pour les situations et les biens les plus exclusifs. Monaco est un marché où la clientèle étrangère peut investir sans taxe ni impôt, que ce soit sur les revenus locatifs ou sur les plus-values ; d’où le dynamisme de la revente spéculative. À titre d’exemple ; le prix moyen de l’immobilier a presque doublé en 10 ans. À Monaco, les promoteurs ont un appétit vorace.
Revers de la médaille, sur les 39 000 habitants, la population nationale - 9600 monégasques - sont comme exclus du jeu. Pour l’immense majorité, ils logent dans des immeubles des domaines de l’État - de très bon standing soit dit en passant - ou alors s’ils habitent dans le secteur privé, ils voient leur loyer subventionné par des aides au logement. Dans tous les cas, les monégasques sont très souvent propriétaires d’une résidence secondaire en France, dans les communes voisines du département des Alpes-Maritimes ou encore plus loin. Ils investissent aussi beaucoup dans le locatif, pour s'assurer un patrimoine immobilier impossible à se constituer dans leur propre pays.
Dans un prochain épisode : gros plan sur quelques spécificités du marché de Monaco, émission en extérieur avec des invités experts de leur secteur.
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