Le quartier du Mont Boron, sur les collines est de Nice, est l'une des zones les plus prisées de la ville. Son positionnement géographique, en surplomb de la Méditerranée, lui confère un cadre de vie unique, prisé tant par les Niçois que par une clientèle internationale. Il se distingue par un parc immobilier haut de gamme, caractérisé par une offre à la fois d’appartements de standing et de maisons individuelles de luxe. Voici une analyse détaillée de ce marché, en se concentrant sur les prix de vente, les tendances de location, ainsi que l'offre et la demande actuelles.
Le marché des appartements
Prix de vente
Le prix des appartements au Mont Boron reste élevé comparé à d’autres quartiers de Nice. Les biens immobiliers dans ce secteur se vendent en général à des prix supérieurs à la moyenne niçoise, en raison de la situation géographique et des vues panoramiques.
Fourchette de prix : En 2024, les prix de vente des appartements dans le quartier du Mont Boron varient entre 8 000 € et 12 000 € par m², avec des pics pouvant atteindre jusqu'à 15 000 € par m² pour les appartements bénéficiant de prestations de luxe, comme des terrasses panoramiques, des piscines ou des jardins privés.
Appartements anciens rénovés : Les appartements situés dans des bâtiments anciens, mais rénovés, affichent des prix légèrement inférieurs (autour de 8 000 à 10 000 € par m²), cette typologie de bien restant assez rare.
Les prix ont connu une tendance haussière ces dernières années, avec une augmentation de l’intérêt pour la Côte d'Azur après la pandémie. Les résidences secondaires ou les biens destinés à la location saisonnière attirent de plus en plus d’acheteurs étrangers, contribuant ainsi à maintenir des prix élevés.
La tendance locative
Le marché locatif des appartements au Mont Boron est dynamique, mais reste dominé par les locations saisonnières, en raison de l'attrait touristique du secteur.
Loyers mensuels : Pour une location longue durée, les loyers varient entre 25 € et 40 € par m², ce qui signifie qu'un appartement de 80 m² peut se louer autour de 2 000 à 3 200 € par mois.
Locations saisonnières : Les loyers en location courte durée (type Airbnb) peuvent atteindre des niveaux beaucoup plus élevés pendant la haute saison, avec des rendements très attractifs pour les propriétaires. Un appartement avec vue sur la mer peut se louer entre 200 € et 500 € par nuit en haute saison.
Les résidents permanents sont généralement des profils aisés (retraités, cadres supérieurs, expatriés), tandis que les locataires saisonniers sont majoritairement des touristes internationaux.
Le marché des maisons individuelles
Prix de vente
Les maisons individuelles au Mont Boron sont parmi les plus chères de Nice, et ce segment est caractérisé par une très faible disponibilité. Ces biens de prestige, souvent des villas avec vue imprenable sur la mer, des piscines et des jardins paysagers, se vendent à des prix largement au-dessus de la moyenne niçoise.
Fourchette de prix : Le prix moyen pour une maison ou une villa au Mont Boron se situe entre 12 000 et 20 000 € par m², avec des propriétés exceptionnelles pouvant atteindre jusqu'à 25 000 € par m². Par exemple, une villa de 250 m² avec un terrain de 1 000 m² et une vue directe sur la Méditerranée peut être affichée à un prix supérieur à 7 millions d'euros.
Maisons avec vue mer : Ces propriétés sont particulièrement recherchées par des acheteurs internationaux (notamment venant du Royaume-Uni et de pays du Moyen-Orient). Les maisons sans vue directe sur la mer, mais proches de toutes commodités, se vendent à des prix légèrement inférieurs, bien que toujours élevés (environ 12 000 € par m²).
Maisons à louer
Les maisons individuelles au Mont Boron sont généralement destinées à des propriétaires résidents secondaires ou à la location saisonnière de luxe.
Loyers saisonniers : Les villas de luxe peuvent être louées entre 10 000 € et 30 000 € par semaine en haute saison, avec des pics en juillet-août. Les grandes propriétés avec piscine et vue mer sont particulièrement prisées par une clientèle internationale fortunée.
Location longue durée : Pour une villa, les loyers mensuels peuvent aller de 10 000 à 20 000 € par mois, bien que ce type de location soit plus rare. La clientèle ciblée ici est souvent des expatriés de haut niveau ou des cadres dirigeants en mutation professionnelle.
Quelle tendance en 2024 ?
L'Offre
Le parc immobilier du Mont Boron est limité, avec peu de nouveaux projets de construction. La majorité des biens sur le marché sont des reventes de propriétés existantes, ce qui crée une rareté de l’offre, particulièrement pour les maisons individuelles. L'absence d'espace pour de nouveaux développements immobiliers contribue à maintenir la pression sur les prix.
Appartement : L'offre en appartements est plus diversifiée, bien que toujours restreinte. Les appartements de standing sont souvent situés dans des résidences de luxe avec services tels que conciergerie, piscines et parkings privés.
Maisons : L'offre en maisons individuelles est particulièrement faible, et les biens qui apparaissent sur le marché sont souvent vendus rapidement, en raison de la forte demande et de la rareté.
La Demande
La demande pour les biens immobiliers au Mont Boron est soutenue, notamment par une clientèle internationale en quête de résidences secondaires et par des investisseurs cherchant des rendements locatifs élevés via des locations saisonnières.
Acheteurs étrangers : Ils représentent une part significative du marché, avec une forte demande provenant des pays de l'Europe du Nord (notamment la Scandinavie, l'Allemagne, et le Royaume-Uni), mais aussi des États-Unis et des pays du Moyen-Orient.
Résidents locaux et nationaux : Bien que les prix soient élevés, le Mont Boron continue d'attirer des acheteurs nationaux à la recherche d'un cadre de vie calme et prestigieux, à proximité du centre-ville de Nice.
L'évolution d'un marché de niche
Le marché immobilier du Mont Boron, bien que soumis à une offre limitée, continue d’afficher une forte résilience face aux fluctuations économiques. L'attrait international pour la Côte d'Azur, couplé à la rareté des biens disponibles et à l’absence de grands projets de construction, maintient une pression à la hausse sur les prix.
Perspectives : Les prix devraient rester stables ou légèrement augmenter, soutenus par la demande internationale. Toutefois, un éventuel ralentissement de l'économie européenne pourrait freiner la hausse des prix. En ce qui concerne les locations, le marché saisonnier devrait continuer à générer des rendements attractifs pour les investisseurs.
Le marché immobilier du Mont Boron à Nice reste une valeur sûre pour les investisseurs et les acheteurs à la recherche de biens de prestige. Les prix élevés des appartements et des maisons, couplés à une offre limitée, reflètent le caractère exceptionnel du quartier. Les perspectives à moyen terme restent positives, avec une demande internationale qui continue de soutenir ce marché haut de gamme.
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